なぜ高額所得者は米国不動産に投資をするのか?知らないと損をする海外不動産と節税の知識 – 不動産投資情報サイト HEDGE GUIDE

Home » マンション アパート » なぜ高額所得者は米国不動産に投資をするのか?知らないと損をする海外不動産と節税の知識 – 不動産投資情報サイト HEDGE GUIDE
マンション アパート コメントはまだありません



国内の不動産価格上昇や利回り低下、高齢化の進行、空き家問題などを背景として、海外不動産への投資が加速をしています。なかでも、所得が高い人ほど米国不動産への投資を積極的に進めう動きが目立つようになってきています。

この記事では、米国不動産投資がいま注目されている理由や、日本の不動産投資との違い、米国以外の注目エリアなどについて詳しく解説をしていきたいと思います。

  1. 高所得者が米国不動産に投資する目的は?
  2. 米国以外で注目のエリアはどこ?

米国不動産に投資する目的は?

高額所得者が米国不動産に投資をしているのは、米国不動産を保有することが節税スキームとして非常に優れているためです。国内の不動産も節税目的に利用されることがありますが、米国での不動産投資による節税効果のほうがはるかに大きく、リスクも軽減することが可能です。以下では、その手法のポイントを見ていくことにしましょう。

築年数が23年以降の中古アパートを購入する

まず、日本では木造アパートの法定耐用年数は22年と定められており、この年数が経つと建物の価値がゼロ円となるように毎年「減価償却費」という費用が計上されて建物価値が下落していきます。

では、築23年目以降の中古アパートを取得した場合はどうなるのでしょうか?築23年目以降の中古アパートを購入した場合、建物の価値は「4年」で減価償却可能となります。これが一つ目の大きなポイントとなります。

アパートはマンションに比べて価格が高く、土地と建物の合計で1億円から2億円といった金額帯になることが多いので、建物の評価割合が半分でも、以下の計算のように減価償却費は毎年1250万円を計上できることになります。

課税評価額1億円×建物比率50%÷4年=1250万円(1年あたりの減価償却費)

不動産賃貸事業の損益は給与所得と通算できる

そして、2つ目のポイントは、不動産投資の損益は給与所得と通算ができるため、減価償却で数千万円の損失が計上できれば、高額所得者はその金額分の所得税を納税しなくてよいという点です。

日本の課税体系は、高所得者になるほど重税となりますので、課税所得が数千万円の方が、この築23年目以降の中古アパート減価償却費計上による節税スキームを活用すると、4年間で合計数千万円の納税を節税できることになります。

課税される所得金額 税率 控除額
195万円以下 5% 0円
195万円を超え 330万円以下 10% 97,500円
330万円を超え 695万円以下 20% 427,500円
695万円を超え 900万円以下 23% 636,000円
900万円を超え 1,800万円以下 33% 1,536,000円
1,800万円を超え4,000万円以下 40% 2,796,000円
4,000万円超 45% 4,796,000円

米国では建物の評価割合が高い

では、なぜ日本の中古アパートではなく、米国の中古アパートへ投資をするのでしょうか?理由の一つ目は、米国は日本よりも建物の評価割合が高いためです。日本では築22年が経過した中古アパートの建物評価額はわずかにしかならないため、節税効果もほとんど期待できないケースが多いのです。

一方、米国の中古アパートは築年数が経過しても、不動産における建物割合が80%などと高くなるケースが多く、短期の節税に非常に適しています。建物割合が日本よりも高くなる理由としては、米国の住宅は日本の住宅と比べて建物の寿命(建て替えなどのサイクル年数)が長い(※)と言われており、米国では建物が長く残存することが前提となっているためではないかと考えられます。
(※ 過去に財務省・PRE戦略検討会において発表された早稲田大学・小松教授のレポートによれば、建物の寿命年数は日本30年に対して米国は103年)

取得した年から5年が経ってから購入時と同額程度で売却する

この節税スキームの最後のポイントは、取得した年から5年が経ったあとに物件を売却する、という点です。5年が経つと売却時に課税される譲渡税という税金の税率が半分近く(短期譲渡税39.63%⇒長期譲渡税20.315%)まで下がるため、売却時の税負担を軽減することが可能です。

なお、売却時に低すぎる金額で売却することになると所得税で節税した金額を上回ってしまうことになるため、投資先は5年後も賃貸需要が安定していそうなエリアや、これから物件価値が上昇することが見込まれるエリアである必要があります。

税金の種類 短期譲渡税 長期譲渡税
所得税 30.63% 15.315%
住民税 9% 5%

(※上記所得税には、復興特別所得税2.1%が上乗せされています)

海外の中でも米国が注目されている理由

上記で取り上げた項目以外に、米国が注目されている理由としては、先進国でありながら今後も人口の増加やGDPの安定的な成長が見込まれている点や、法制度や政治なども成熟しており、カントリーリスクなどが相対的に低いということなどが挙げられます。

経済成長が見込まれるということは、ドル高(円安)になる可能性が高く、購入時から円安になれば為替差益も期待することが可能です。また、好景気が続けば物価が上がり、インフレになりますので、不動産価格の上昇も期待することができるというメリットもあります。

これらの要因から、米国は安定性と成長性のバランスが良く、資産保全を主目的とする富裕層からの人気が高い投資エリアと言えるでしょう。

国内の法制度の動向には注意が必要

なお、今回取り上げた米国での中古アパート投資による節税スキームについては、「課税を強化するべきでは?」という議論も上がってきており、法制度が改正される恐れもあります。これから取り組まれる方は、国内の税制改革などの動きにも目を光らせておいたほうが良いでしょう。

米国以外で注目のエリアはどこ?

海外不動産の投資エリアで、米国以外にも注目すべきエリアはあります。たとえば、成長が著しい東南アジア諸国は、米国よりも成長性が高いため、リスクは大きくなるものの相応のリターンを期待することができます。また、日本や米国に比べると物価が安く、不動産価格も1000万円以下から購入できるといったケースも多いため、自己資金が少なくても取り組みやすいというメリットもあります。

ただ、東南アジア諸国は、米国と比べるとカントリーリスクが高い、商取引の成熟度が低いなどの課題もあるため、現地の事情に精通した不動産投資パートナーが必要不可欠となります。海外不動産投資の会社を選ぶにあたっては、得意としているエリアや会社の強み、これまでの投資実績などをしっかりと調べてから付き合うことが大切です。たとえば、当サイトにも掲載されているビヨンドボーダーズという会社のように、初心者向けの海外不動産投資セミナーや無料相談を実施しているところも多いので、気になる方はまずは一度相談をしてみると良いでしょう。



The following two tabs change content below.

HEDGE GUIDE 編集部

HEDGE GUIDE編集部は、元メガバンカーの編集長をはじめとして、投資経験や金融知識が豊富なメンバーで構成されています。不動産投資情報サイト「HEDGE GUIDE」では、不動産投資の基礎知識からローン融資のポイント、他の投資手法との客観的な比較などを初心者向けにわかりやすく解説しています。

Hedge Guide 編集部おすすめの不動産投資会社PICK UP!

Hedge Guide 編集部がおすすめの不動産投資会社を厳選ピックアップしご紹介しています。

ジーイークリエーション

入居率98%以上!都心一等地でのマンション投資を、頭金10万円から始められる不動産投資会社

GA technologies

GA Technologiesの不動産投資築10年以上の中古マンション投資で効率的な賃貸経営、入居率は99.4%!仲介手数料ゼロを実現

アイケンジャパン

入居99%以上の新築デザイナーズアパート経営とは?資料請求でノウハウ集とDVD無料プレゼント






コメントを残す