建物の解体について知っておきたいポイント

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不動産の売買にあたり、建物の解体工事を伴うことは意外と多くあります。

売主の立場でそれまで住んでいた住宅を解体し、更地として売却するケース。中古住宅あるいは古家付き土地を購入して、買主の立場で住宅を解体するケース。また、売買とは関係なく建て替えのために解体するケースもあるでしょう。

普通に中古住宅として売り出したのに、購入希望者から更地渡しの条件を突き付けられ、どう対処するべきなのか困っている売主もいるかもしれません。

解体工事

解体工事は、ただ壊せばそれで終わりではない

人生のうちでも自分自身が発注者として解体工事を依頼する機会は滅多にありませんから、建物の解体については分からないことが多くて当然です。

今回は、建物解体の見積もりから工事着手、完了後の手続きまでの一連の流れのなかで、あらかじめ知っておきたい注意点やポイントをまとめてみました。

ただし、ここでは一般的な住宅の解体工事を前提としていますので、リフォーム前の部分解体、あるいは住宅以外の建物の解体では、異なる箇所もあります。

意外と高い? 解体工事費

解体工事は「壊して運んで捨てるだけだから、それほど高くないはず」などと考えていたら大きな間違いです。解体現場では防音、防塵や、隣家に影響を及ぼさないための養生も必要ですし、解体した建物の部材などは産業廃棄物として法律に従った処理をしなければなりません。

建物の基礎の撤去、別棟の車庫・カーポート・物置の取り壊しや土間コンクリートの撤去、塀や門扉・門柱の解体・撤去、植栽の抜根・撤去、庭石の撤去、残置ゴミの処分など、住宅本体以外の部分にも費用がかかります。

また、太陽熱パネル・太陽光パネルの撤去というのも、これから増えていくでしょう。リサイクル法の申請費用、解体工事に使う重機の回送費用なども必要です。

さらに、浄化槽など地下埋設物が残っている場合には、その撤去費用も加わります。また、敷地前の道路が狭いために重機やトラックを入れることができず、解体はすべて手作業で、トラックまでの搬出も人手によるような場合は、それなりの割増し料金になることもあるでしょう。

通常よりもアスベスト飛散対策が多く必要な場合も、割高になるかもしれません。

工事費用の目安は、単純な解体・撤去・処分だけでも建物1坪(約3.3平方メートル)あたり、木造住宅なら25,000円~30,000円、鉄骨造住宅なら20,000円~35,000円、鉄筋コンクリート造(RC造)住宅なら30,000円~40,000円といったところでしょうか。

これに床面積とは連動しないさまざまな付帯費用が加算されます。広告などでこれより安く表示されている業者では、処分費用が別途の場合もあります。

浄化槽の撤去費用はたいてい10万円以内で収まりますが、コンクリート製の浄化槽で条件が悪い場合には20万円~30万円ほどの費用がかかることもあるようです。

その一方で、金属くず、鉄スクラップなどの買取り、売却処分によってある程度の費用が還元され、実質的に値引きとなることもあるでしょう。

住宅の解体工事は誰に頼む?

建設リサイクル法により、延床面積が80平方メートル以上の建物の解体工事を依頼する先は、解体物件が所在する都道府県知事から解体工事業の登録を受けた「解体工事業者」、もしくは土木工事業・建築工事業などの建設業許可を受けた「建設業者」に限られます。

それ以下の小規模な建物でも、登録業者もしくは建設業者であることが望ましいほか、500万円以上の解体工事にあたっては建設業の許可がなければなりません。さらに、その業者が「産業廃棄物収集運搬業許可書」を得ていれば、いざというときの責任の所在も明確になるでしょう。

家の建て替えや古家付き土地を購入して家を建てる場合に、ハウスメーカーなどが解体工事もまとめて引き受けてくれることがあります(一括発注)。工事の手配や発注の手間は省けますが、たいていは下請け、孫請けの解体工事業者に回され、そこに中間マージンが発生します。

余分な費用をかけないためには、依頼する相手先を自分で見つけたいものです(分離発注)。

見積もりは複数の解体業者から

解体工事費用の見積もりは、複数の業者に依頼するようにします。依頼された業者は、それぞれ現地の状況を確認したうえで金額をはじき出しますが、ほとんどの業者は無料で対応してくれるはずです。

近所や知人の関係者などに解体工事を手掛ける業者がいればそこに頼んでも構いませんし、知っているところがなければ、インターネットを使って「地域名+解体業者」などのキーワードで検索をすれば、いくつもみつかるでしょう。

普段はほとんど接することのない業界ですから、何だか怖そうなイメージを持つ人が多いかもしれませんが、たいていは親切で丁寧な対応をしてもらえます。

見積もりの依頼は電話、FAX、メール、webページのフォームなどで、自分の住所・氏名・連絡先のほか、物件の所在地、建物の構造、面積、建築時期などの詳細を伝えます。場所をはっきりさせるために、住宅地図のコピーなどがあれば印を付けてFAXで送るとよいでしょう。

見積もりに必要な調査のため、それぞれの業者と現地での立ち会いが必要となる場合もありますが、業者によって早ければ2日程度、遅くても1週間程度で見積書が出揃います。

見積書は「一式いくら」ではなく、項目が細かく分けられたうえでそれぞれの費用の明細が書かれているほうが好ましいことは言うまでもありません。

しかし、残念ながら業者によって項目の分け方や費用の分類の仕方が異なるため、一つひとつの項目の金額を見比べても、高いか安いかの判断は難しいものです。

金額を比べるのはあくまでも総額部分で、明細部分は抜けている項目がないか、どこまで細かく考えられているかなど、業者の比較要素として考えるべきです。4~5社程度から見積もりを取れば、見積書の中身の傾向やそれぞれの業者の対応姿勢の違いなどがみえてくるでしょう。

工事によって想定していなかった地中障害物が出てくることもあり、この場合は見積もり外の追加費用が必要となります。そのような可能性や出てきたときの対応などについても、あらかじめしっかりと説明をしてくれる業者を選びたいものです。

なお、「他社ではいくらだった」のような情報は、契約交渉をする相手へ教えないようにするべきでしょう。解体工事を受注するため、他社の金額を下回るように無理な値引きをすれば、どこかで手抜きをする原因ともなりかねません。

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