新築一戸建て購入~売買契約をした後の流れ

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新築一戸建て住宅の購入における一連の流れや手続きのなかで最大の山場は、売買契約の締結です。しかし、当然ながら売買契約ですべてが終わるわけではなく、購入した住宅へ入居するまでにはいくつかの段取りが控えています。

新築一戸建て住宅の購入を決めてから売買契約を締結するまでの流れや段取りについては ≪新築一戸建て購入~契約までの流れ、段取り≫ で説明しましたので、今回はそれから後の入居までの流れや段取りについて、順を追ってみていくことにしましょう。

住宅ローンの審査結果を待つ

困り顔の家族

売買契約が無事に終わっても、まだまだ安心はできない!

売買契約締結に先立って金融機関の事前審査を受け、住宅ローンの内定を得ていても、必ず融資を受けられるとはかぎりません。

売買契約後の申し込みにもとづく正式な審査によって、融資が否認されることもありますから注意が必要です。

融資の承認が下りればそのまま契約は続行されますが、万一否認された場合には融資利用の特約を適用して売買契約を白紙解除することになります。

このとき、売買契約書に記載された条項の文面の違いにより、融資の否認によって自動的に解除される場合と、買主から解除を申し出ることが必要な場合があります。

いずれの場合でも不動産業者の担当者から指示があるはずですが、自分の思い込みだけで勝手に判断をすることがないようにしたいものです。

また、初めに申し込んだ金融機関で住宅ローンの承認が得られなかったとき、不動産業者によっては何とか契約を続行させようとして別の金融機関を紹介し、新たな申し込みを促されることがあるでしょう。

それが十分に納得のできる内容であれば構いませんが、たいていは徐々に借り入れ条件が悪くなり、同じことを繰り返せば当初の予定とかけ離れた内容にもなりかねません。

さらに、別の金融機関に申し込んで審査を待っているうちに、融資利用の特約の適用期限を過ぎてしまい大きなトラブルとなるような事例もあるので、慎重な対応が求められます。

手付解除の適用に注意

売買契約を締結した後、引き渡しまでの間に何らかの想定外の事態が起き、契約を続行することができない状況になる場合もあり得ます。

住宅ローンが借りられないのであれば融資利用の特約による契約の白紙解除ができるものの、それ以外の(他の特約にも該当しない)自己都合で契約を解除しようとすれば、支払った手付金を放棄することになります。

ただし、手付金放棄による契約解除が認められるのは、契約の相手方(新築住宅を購入する際の相手方は売主業者になります)が契約の履行に着手するまでの間です。その後は手付放棄による契約解除ができず、定められた違約金の支払いを求められることにもなりかねません。

この「契約履行の着手」の判断をめぐって争いとなることも多いため、十分な注意が必要です。売買契約締結後に何らかの支障が生じたときには、速やかに不動産業者の担当者に相談をするべきでしょう。

資金準備の段取り

残代金の支払いにあたり住宅ローンの借り入れ以外に、父母や祖父母からの贈与、父母や親戚などからの借金、あるいは株式など他の資産の売却代金を充てる場合などには、残りのスケジュールを考えながら早めに段取りをすることが必要です。

とくに換金に時間のかかるものについては十分な余裕をもって手配をしなければなりません。万一それが間に合わなかったときに、一部の支払いだけ待ってくれとか、商売をしているので不足分を手形で支払いたいなどといった申し入れはNGです。

また、契約条件によっては残代金の支払いよりもだいぶ前の段階で中間金の支払いを求められる場合もあります。このときもあらかじめ定められた支払い時期に遅れることがないように、日程の余裕をもって資金の準備をしなければなりません。

建築工事中の建物のチェックは?

建築工事中の住宅を購入したときには、売買契約が終われば正式な買主の立場で工事現場を見せてもらうことも可能です。工事段階のポイントごとに建物構造の内部など、工事完了後に隠れる部分を見せてもらうとよいでしょう。

ただし、その頻度があまり多過ぎると現場の作業に支障を来たすこともあるので、見ておくべきところをあらかじめ確認しておくとベターです。

また、媒介業者や売主業者または施工業者のほうから積極的に「工事現場を見に来てくれ」というケースは稀でしょうから、自分のほうからアプローチをすることも必要です。

工事が進んだ様子を見て追加工事や変更を頼みたくなる個所が出てくることもあります。工事の進捗状況によって対応の可否が分かれることもあるので、希望をもったときには少しでも早い段階で不動産業者に相談をすることが肝心です。

しかし、追加工事費用などが明確にならないうちに発注をしたり、現場の施工業者や監督に直接お願いをしたりすることは、思わぬトラブルの原因になるので控えるべきでしょう。

現地で補足説明が行なわれることも

新築一戸建て住宅の場合には、敷地に関する資料なども事前に揃っていることが多く、たいていのことは売買契約前の重要事項説明のときに聞かされたり図面を見せられたりするのですが、売買契約が終わってしばらくしてから、現地で敷地境界の確認などがされるケースもあります。

また、現地で実際に見ないと分かりづらいことについて補足説明がされることもあるでしょう。重要なものについては契約前に説明されているはずですが……。

このようなときに「どうせ契約は終わっているし、今さら聞いても仕方ないし」などと考えず、しっかりと内容を確認するようにしてください。

完成後の建物の確認

新築分譲マンションのときには、建物が完成してから一斉に内覧会が行なわれるケースが多いものの、新築一戸建て住宅の場合にはケースバイケースです。

とくに棟数が少ない現場では個別に行なわれることのほうが多いでしょう。棟によって完成時期が少しずつずれているケースも少なくありません。

完成建物のチェックは、建物の内部だけでなく外壁、外構などの仕上げについてもしっかりと調べ、もし万一不具合があれば直すように依頼をします。慎重を期すのであれば専門家に同行してもらって調べたほうがよいケースもあるでしょう。

しかし、売買契約締結時においてすでに完成していた建物の場合には、契約後の建物確認や補修個所のチェックがされないケースも少なくありません。そのぶん、契約前の段階での確認が重要になりますから、見落としがないようにしっかりとチェックをしておきたいものです。

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