新築物件はなぜ青田売りがされるのか?

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住宅に関するさまざまなアンケート調査結果などをみると、大半の人が新築「未完成」物件の購入(青田売り)に対して大きな不安を抱いていることがわかります。

それにも関わらず、実際には新築マンションや建売住宅で青田売りが一般的に行なわれているのはなぜでしょうか? ここでは、青田売りのメリットやデメリットを踏まえながら考えてみることにしましょう。

青田売りとは何か?

新築マンションの工事現場

新築マンションでは完成前にモデルルームで販売されることが多い

説明を始める前に、まず「青田売り」という用語について整理しておかなければなりませんが、宅地建物取引業法には次のような規定があります。

「宅地造成または建築に関する工事の完了前に行う宅地または建物の売買、いわゆる青田売りについては、開発許可、建築確認などがあった後でなければ、広告および売買あるいはその媒介をしてはならない」(法令の文面や用語は少し異なります)

これは青田売りによる宅地建物の売買について、「広告開始時期の制限」および「売買契約締結時期の制限」を設けたものです。

新築住宅の売買であれば、その完成前に行なわれる売買はすべて青田売りとされますが、建築確認取得後の売買であれば「適法」です。これが建築確認を受ける前なら売買契約はもちろん、広告行為も「違法」となるのです。

これに対して、建物完成後に販売が開始されるものは「完成売り」あるいは「竣工売り」などといわれます。

市販の解説書や他のwebサイトのなかには「青田売りは違法である」としているものもありましたが、これは青田売りの範囲を狭義(建築確認などを取得する前の売買または広告)で捉えた場合でしょう。

新築マンションで違法な青田売りはほとんどありませんが、造成工事を伴う土地や、建売住宅の売買では残念ながら違法な場合もたまにあるので気をつけなければなりません。

なお、建築確認などを取得した後であっても、工事着工前あるいは基礎工事段階で “更地” に近い状態のものを指して「青田売り」として解説しているものもありましたが、本来の意味ではこれが近いともいえるでしょう。

ここでは、建築確認を受けた後、建物完成までの間における「適法な青田売り」であることを前提に話を進めていくことにします。

分譲業者からみた青田売りのメリット

工事完了時には資金回収ができ、事業資金の借入れ利息を減らせる
  これが青田売りの行なわれる最大の理由でしょう。もちろん大半が売れ残ってしまえば、資金回収どころではなくなってしまいますが……。
早期に資金回収の目処が立つことによって、次のプロジェクトへの資金投下がしやすい、あるいは金融機関からの事業資金融資が受けやすい
地価下落局面においては、販売価格低下のリスクを減らせる
ユーザーのニーズに応じた販売(プラン変更など)が可能
売れ残り物件と誤解されることが少ない
契約や引き渡しなどの段取りを、一時に集中して行なうことができる

分譲業者からみた青田売りのデメリット

契約から引き渡しまでの期間が長いため、ユーザーの都合やローンの否認(リストラ、収入減など)による契約解除のリスクが大きくなる
モデルルームなどのコストが大きい

ユーザーからみた青田売りのメリット

優れた物件であれば早い者勝ちで物件を押さえられる(その可能性がある)
物件および契約時期によっては、希望に応じた間取り変更などができる
設備や機器、壁紙などを選んだり、オプションで追加したりすることが可能
完成時のチェックや補修要求なども念入りにできる
引越し(入居)までのスケジュールをゆっくりと立てられる
物件によっては建物の建築過程を見ることができる
他の住戸も比較的同時期に入居するため、コミュニティが形成し易い
竣工売りでは、入居後に他の部屋の見学者がひっきりなしに出入りすることもあるが、そのような煩わしさがない

ユーザーからみた青田売りのデメリット

とにかく不安!
  現物を見ないままで数千万円の買い物をするわけですから、契約から完成まで数か月あるいは1年以上の長い間にわたり、不安にさらされることになります。本当に図面どおりのものが建つの? 売主業者が倒産したらどうする? 工事は順調か? 手抜き工事はされていない? 本当に買っても良かったの? などと考え出したら眠れなくなります。
実際の間取りや日照、通風、眺望などの状態が確認できないうえ、障害物や近くに嫌悪施設などがあっても見落す可能性がある
モデルルームなどのコストが価格にはねかえる
契約をしてもすぐには入居できない
地価下落時には、後からより良い物件がより安く売り出されることもある

それでは、青田売り物件の購入を決めるときに大切なことは何でしょうか?

住宅購入時のポイント~竣工売りは増える?

建売住宅では「竣工売り」や竣工直前になって売り出す物件が少なからず見られます。マンションの場合でも「本来であれば竣工売りにするべき」と考えるデベロッパーが多く存在することも事実でしょう。

しかし、実際には青田売りがなかなか減りそうにありません。逆に竣工売りの場合には「売れ残り物件」とユーザーに誤解される危険性もはらんでいるのです。

これから竣工売りを増やすためには、業界内で「竣工売り統一マーク」でも作って広くユーザーに認知してもらうことが必要なのかもしれません。

また、以前の竣工売り物件のなかには、まったく関係のない他社が建てたマンションを丸ごと買い取って、自社のマンションブランド名を冠したうえで販売する例もあったことが話をややこしくしているでしょう。

デベロッパーの社内における規格水準に達していない物件が、竣工売りのなかには含まれていたわけです。もちろん、青田売りでもそのような物件はありますが……。

未完成のものをパンフレットとモデルルームだけで判断するのは非常に難しいことですが、とにかく冷静にじっくりと見て実際のイメージを思い描くことが必要です。

ちなみに、財団法人アーバンハウジングが以前に実施したアンケート調査によれば、契約前に室内や建築工事現場を確認した人のほうが、契約前に現物を見なかった人よりも、入居後の満足度が高いという結果が出ています。しかし、両者の差は意外なほどわずかでした。

竣工売りで現物を見ても「失敗する人は失敗する」などと言ってしまっては身もふたもないのですが、たとえ竣工売りであっても慎重にチェックし、冷静に判断することは欠かせません。

また、上記の結果は裏を返せば、青田売りでも竣工売りでもユーザーに不満を持たれる分譲業者は同じだともいえるでしょう。

建物の欠陥や不具合などに関しては、現物を見てもユーザーにはなかなか判断がつかないわけですから、分譲業者の自覚と良識に委ねるしかありません。

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