マンションの「専有部分」とは?

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【ガイドの不動産売買基礎講座 No.8】

マンションは「区分所有建物」といって、各室ごとに所有権の対象となっていることは改めて説明するまでもないでしょう。しかし、その所有権の範囲がどこまでかという問題になると、よく分からないという人が多いかもしれません。

まず、所有権の対象となる「専有部分」と、それ以外の「共用部分」の違いについて、しっかりと理解しておくことが大切です。

マンションなど1棟の建物を複数の個人または法人が所有する形態の建物では、「建物の区分所有等に関する法律」(略称:区分所有法)が適用されます。

この場合に、構造上区分された部屋で、それぞれ独立して住居・店舗・事務所などの用途に使用することのできる部分が「区分所有権」の対象となります。

そして、この「区分所有権」の対象 (目的) となる範囲が「専有部分」なのですが、単純にそれぞれの「部屋の内側」と考えて差し支えありません。

「共用部分」は「専有部分以外のすべて」であり、これは原則としてマンションの区分所有者全員の共有です。

しかし、この「共用部分」にはもう少し細かな規定があって、廊下・階段・ロビー・エントランス・エレベーターや、それぞれの部屋の外側の配線・配管などの建物附属物は「法定共用部分」となります。

その一方で、管理人室や集会室など、区分所有の対象とする構造上の要件は備えているものの、規約によって共用部分と定めた部屋は「規約共用部分」として扱われます。

それでは、専有部分と共用部分の間にある玄関や窓ガラス、壁、さらに専有部分に付属するバルコニーなどはどうでしょうか。

まず、バルコニーやルーフバルコニーなどは完全に部屋の外ですから、共用部分になります。各部屋の住人が専用使用権にもとづいて使用できるものの、区分所有権の対象ではありません。

そのため、バルコニーなどの使用にあたっては管理規約や使用細則の規定に従わなければならないほか、緊急時の避難経路として他人の通行を妨げてはなりませんから、勝手に物を置いたりしてふさいでしまうことはできないのです。

玄関ドアや窓ガラス、バルコニーへの出入り部分などは、その内側は専有部分とされますが、外側は共用部分です。つまり、内側だけなら何かを貼ったり塗ったりすることは自由ですが、外側に手を加えたり勝手に取り替えたりすることはできません。

ただし、玄関ドアの「鍵穴」は専有部分として扱われるため、区分所有者の責任でシリンダー交換などをすることができます。

一番やっかいなのが壁・天井・床の扱いで、区分所有法で明確な規定がないうえに、学説でもあれこれ意見が分かれているようです。

隣の部屋との間の壁の中心まで(マンションのパンフレットなどに記載されている面積はこれに該当します)という説、壁の表面までという説、あくまでも内側の “空間” が区分所有権の対象だという説などです。

しかし、壁の中心までが区分所有権の対象だとすれば「じゃあそこまでは壊して削ってもいいのか」という問題があるため、壁の表面までとする説が有力なようです。

ところが、壁の表面までとする場合でも「釘を打ち込んだらどうなるのか」という問題が生じるほか、「内側の空間だけ」とすれば壁紙の張替えも勝手にできないことになりかねません。

床と天井に関しては配線や配管、床の下貼りなどの問題もあるため判断は難しいのですが、「壁紙や床材の張替えは自由、その下や内側のコンクリートを壊してはいけない」くらいに考えておくしかないでしょう。

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