住み替え時にお勧め。自分で不動産価格を計算する方法

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「家族が増えた」「子どもが成長して家が手狭になった」「子どもが巣立ったのでコンパクトな家に移りたい」といった住み替えで最も気になるのは、「今住んでいる家がいくらで売れるか」ではないでしょうか。住み替え先の元手や頭金充当として考えるケースも少なくないだけに、少しでも高く売りたいのが本音でしょう。

ネットシミュレーションや不動産業者に任せきりにするのでなく、自分でも不動産価格がどう計算されるのか知識を持っておくことは重要です。

不動産評価方法には3つある

では、具体的にどんな方法で不動産価格が算出されるのでしょうか。

土地

積算価格は土地と建物に分けて計算する

  1. 原価法
    現在新築したらいくらになるかという価格(再調達価格)を求め、古くなっている分だけマイナス(減価修正)する方法で、土地と建物を別々に現在の価値で評価し合算する「積算価格」で求められます。
     
  2. 取引事例比較法
    似たような不動産がいくらで取引されているかを比較し、そこから取引事情や地域条件(駅から近いか遠いか)、個別的条件(土地の形状や方位など)を勘案して修正していって求められる価格。「比準価格」ともいいます。
     
  3. 収益還元法
    その不動産が将来生み出すであろう純収益(コストを差し引いた残益)の現在価値を合計することで求められます。


いわゆる会社の売却やM&Aで会社の価値を算出するのと同じファイナンス手法で計算されるわけですが、1・3は初心者の方が複数の取引事例を取り寄せたり、ファイナンスのDCF法などの技術が必要になるため、ここでは初心者の方でも試算しやすい1の原価法について説明しましょう。

金融機関が融資額を決める際に使う「原価法による積算価格」

価格算出時点において新築したらいくらになるかという価格(再調達価格)を求め、古くなった分だけマイナスする(減価修正)という方法です。

とくに金融機関が物件の融資額の評価をする際には、物件の耐用年数や構造などよりもこの「積算価格」を評価基準にした担保価格を重視すると言われているため、計算方法や考え方を知っておくことは有効でしょう。

土地と建物を別々に現在の価値で評価し、それを合算します。

「積算価格 = 土地の価格 + 建物の価格」

それでは、以下で土地と建物の評価の仕方を見ていきましょう。

土地は形状によって評価が変わる

まず土地の評価は、主に

A: 国税庁の「相続税評価額路線価」

B: 市町村の「固定資産税路線価」

C: 国土交通省の「公示価格」

D: 都道府県の「基準地価」

などの価格に対して、土地の形状、接道状況などの要因を事情補正して評価します。

(※参考記事:「路線価・公示地価・基準地価の違いを知る!」

例えば、路線価が35万円/平方メートルの整形地、土地面積が100平方メートルの土地の積算価格は「3500万円」になります。

また土地には様々な形があり、それによって計算方法が変わってきます。

「3面道路に面する角地」は利用価値が高いため、「面する道路のうち一番高い方の路線価で計算した数値を出す」→「更に1割増しにする」となります。

例えば、一番高い路線価が20万円で、敷地面積が300平方メートルの3面道路に面する角地の積算価格は「20万円 × 1.1 × 300平方メートル = 6600万円」となります。

また「2面の道路に面する土地」は評価額が高い方の数値だけで計算し、袋地から伸びる細い敷地で道路に接するような「旗竿地の形にした土地」は土地として利用しにくいことから、一般的には3割ぐらい低く評価されます。

建物の積算価格に必要な「再調達価格」と「法定耐用年数」

そして建物の積算価格は、「建物の延べ床面積 × 再調達価格 × (残存年数/法定耐用年数)」となります。再調達価格とは、建物を再度新築した場合の平方メートルあたり価格のことを言い、建物の構造によって、新築時の単価は下記のように決められています(銀行によって若干異なる)。

■構造別の再調達価格/法定耐用年数

  • 木造: 15万円/22年
  • 軽量鉄骨: 13~15万円/19年
  • 鉄骨: 17万円/34年
  • RC: 20万円/47年

これらのことを踏まえ、例として以下の建物付物件で計算する場合を考えてみましょう。

  • 土地: 300平方メートル
  • 建物床面積: 300平方メートル
  • 築年数/構造: 平成10年築/木造
  • 路線価: 15万円

A: 土地 = 15万円 × 300平方メートル = 4500万円
B: 建物 = 300平方メートル × 15万円 × (22年 - 築年13年) ÷ 22年 = 1840万円

結果: A + B = 6340万円

いかがでしょうか?あくまで概算となりますが、自分ひとりでも計算できるので、いろいろな不動産物件を計算してみて感覚を養うのもよいかもしれません。





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