住宅の売却における所得税の基本

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【ガイドの不動産売買基礎講座 No.64】

住宅の購入や所有、売却にあたりさまざまな名目で税金が課せられることは、≪不動産にかかる税金の種類≫ で説明しましたが、数多い規定のなかでもとくに分かりにくいのが、売却にかかる所得税です。

今回は住宅を売却(税金の規定では譲渡という用語が使われます)したときの所得税について、その基本的な考えかたをみていくことにしましょう。なお、住宅売却時の税金について詳しくは ≪マイホームを売却したときの税金の基礎知識≫ をご覧ください。

住宅の譲渡は分離課税になる

税金の計算には、他の給与所得や事業所得と合算して税額を計算する「総合課税」と、特定の所得だけで計算する「分離課税」があります。住宅(不動産)の譲渡所得は基本的に「分離課税」の対象として扱われます。

長期譲渡所得、短期譲渡所得とは?

譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得、5年未満の場合には短期譲渡所得となり、それぞれ課税方法(税率など)が異なります。譲渡した日において満5年を過ぎていたかどうかではないので注意しなければなりません。

「取得の日」と「譲渡の日」の取り扱い

所有期間を計算する際の「取得の日」と「譲渡の日」は、売買契約を締結した日、引き渡しを受けた日、引き渡した日のいずれかをそれぞれ選択することができます。

たとえば、2011年12月に購入の契約をして2012年2月に引き渡しを受けた住宅を、2016年11月に売却の契約をして2017年1月に引き渡したとしましょう。

この場合、契約~契約、引き渡し~引き渡しではいずれも5年未満ですが、取得の日を2011年12月(契約日)、譲渡の日を2017年1月(引き渡し日)とすれば、5年超の長期譲渡所得とすることができます。

ただし、購入の契約をしたときに建築工事中(または未着工)だった場合には、取得の日を契約日にできないなど細かな規定もありますので、ぎりぎりの期間のときにはあらかじめ税理士に確認するなど、慎重に対処してください。

なお、その住宅を贈与相続などで取得した場合には、原則としてその贈与者、被相続人(亡くなった人)が取得した日を引き継ぐことになります。

譲渡所得金額とは?

たとえば4,000万円で購入した住宅をそのまま4,000万円で売却すれば、普通は利益がないように感じられるでしょう。しかし、実際はそうならないのが税金の難しいところです。購入価格を土地代金と建物代金に分けたうえで、建物については減価償却をしなければなりません。

4,000万円のうち建物代金が2,000万円だとすれば、10年間所有して売却した場合の償却費相当額は約560万円(木造住宅の場合)となり、この分が利益として扱われます。

この額から購入時の費用(税金や手数料など)や売却時の費用を差し引いて、残りがプラスであればそのぶんが「譲渡所得金額」として課税の対象になるわけです。

居住用財産を譲渡した場合には特例がある

自分が住んでいた住宅(マイホーム)を譲渡した場合には、「3,000万円の特別控除」「買換えの特例」あるいは損失が生じた場合の「損益通算・繰越控除の特例」など、さまざまな特例があります。これらの特例の内容についてはそれぞれの記事をご参照ください。

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