家賃滞納への上手な対応方法

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連絡が取れない場合

督促のポイントは早めの督促状

督促のポイントは早めの督促状

やっかいなのは連絡が取れない場合です。時間帯を変えて何度か電話をしても出ない、部屋を訪ねても不在という時は、入居者に「督促状」を郵送します。賃貸住宅が自宅の近くにある場合は、書面をポストに入れた方が早くて良いでしょう(深夜や早朝の電話、訪問はやめましょう)。

以下は「督促状」の文例です。

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その後、1週間経っても入居者と連絡が取れない場合は、連帯保証人に連絡を取りましょう。連帯保証人に本人と連絡を取って貰い、いつ支払うか連絡を貰います。

保証人とも連絡が取れないという場合は、早めに弁護士や専門家などに相談すると良いでしょう。

滞納から2週間経っても支払予定日が決まらない場合

滞納から2週間経っても支払予定日が決まらない場合は、連絡が取れていても督促状を送ります。すでに督促状を送っている場合でも再度送ります。配達証明郵便にするのがよいでしょう。

並行して電話督促、訪問督促をします。時間が経って滞納額が大きくなる前に、マメに請求することが大事です。

1か月滞納の場合

督促状と一緒に「賃貸借契約解約予告状」を配達証明郵便で送ります。

相当の猶予を与えて期限を定め、「いついつまでに入金がなければ、法律に則って退去をお願いします」と書き添えます。並行して電話督促、訪問督促を続けます。

3か月滞納の場合

「督促及び解約明渡し通知」を配達証明郵便で送ります。

「契約は解除されました……。○○日以内に退去するように……。」などの文言を盛り込みます。のちに明渡し裁判となった場合を意識した内容になります。

解約が合意に至った場合

「賃貸借契約解除及び建物明渡しに関する合意書」を書面にします。但し、きちんと署名押印を貰ったとしても、その通り実行して貰えないこともありますので、まだ安心はできません。

合意書に盛り込むべき内容:

a. 解約日の明示。以後、入居者に占有権の無いことの確認

b. 明渡し期限の明示

c. 滞納家賃残高の確認と支払期限の明示

d. 原状回復義務及び敷金精算方法の明示

e. 残置物の所有権放棄及び処分の委任、費用負担等の明示

やっと解決。退去・明渡し時の留意点は

(1)入居者移転先住所・連絡先の把握
(2)滞納家賃残高の確認と清算方法の確認
(3)毀損箇所の撮影(入居前の写真も撮っておくと比較できてなお良い)
(4)入居者負担分の修繕箇所の確認および費用の見積り
(5)鍵の返却及び交換(即時に行うこと)
(6)電気・ガス・水道など公共料金にかかわる諸手続き

明渡し訴訟

滞納が3か月を過ぎると、明渡し訴訟を起こして判決を貰い、その判決に基づいて明渡しの強制執行の手続きを取る……などを検討する時期となります。

しかし、裁判と強制執行には時間とお金がかかります。裁判は判決までで最低2か月、強制執行の申立をしてから明渡しまで最低1~2か月。滞納発生から、少なくとも半年以上の時間がかかります。

さらに、弁護士報酬、運搬費、廃棄費で合計100万円前後の費用がかかる場合があります。大家さんにとっては手痛い出費です。

ですから、裁判や強制執行は、あくまで最終的な手段と考えて、なるべく早い時期に話し合いで解決するのが最良の手段と言えます。

その他、慢性的な遅延者対策

慢性滞納者からは誓約書面を

慢性滞納者からは誓約書面を

頻繁に入金が遅れるが1か月以上は滞納しない、といったルーズな入居者がいる場合、滞納の慢性化を断ち切らなければなりません。面談、手紙等で、「約定された支払期日を守る」旨を約束して貰い、併せてそのことを誓約する書面に署名を貰ってください。書面には、「これ以上の信頼関係毀損があれば賃貸借契約が継続されない」旨を明記します。

最近は2年、3年という長期の滞納も増えてきました。ご年配の大家さんに多いのですが、問題を先延ばしにしてしまうケースです。子供にも言えず、悩み続けている方もいらっしゃるようです。

やっと契約解除、退去となっても、原状回復費用の分担や敷金の返還を巡ってまた揉め出す例が多数聞かれます。大家さんに散々苦労をかけても、権利意識だけは手放さないということなのでしょうか。すぐに「キレる」入居者も最近は多く、用心しながら交渉しないと逆恨みを買うこともあります。

そのため、上記に紹介したような行動を起こす前には、まず専門家に相談をされ、事前にアドバイスを受けることをお勧めいたします。

相談機関として、ご参考に公的相談窓口をご案内します

公益社団法人東京共同住宅協会       03-3400-8620
公益社団法人全国賃貸住宅経営者協会連合会 03-3510-0088(代)
特定非営利活動法人(NPO法人)賃貸経営110番 03-5468-8788

弁護士会相談窓口

日本弁護士連合会のホームページで、「全国の弁護士会の法律相談センター」をご覧下さい。

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