一括借上げって何?サブリースのメリット・デメリット

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サブリースの本当の意味は?

オーナーさんの多くは「アパートローン」を利用しており、その返済の原資に家賃収入を当てていますので、もし長期にわたって空室状態になったり、滞納者が多い場合にはローン返済がままならず、死活問題にもなりかねません。

そんなオーナーさんの不安に応えるために、不動産会社やハウスメーカーが、自社のサブリースで「一括借り上げ」や「家賃保証」の提案をしてくる場合があります。

聞き慣れない言葉ですが、「サブリース」とは、解りやすく言いますと、「転貸借(又貸し)」のことです。

オーナーさんの所有する建物をサブリース会社が借上げ、その会社が入居者に転貸すること、つまり「又貸し」を条件に契約することをサブリース契約と言います。「一括借り上げ」や「家賃保証」と混同しますが、サブリース契約をするということは転貸を条件とした借上げであり、分かりやすく家賃保証とも言われております。

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入居者管理を不動産会社に任せる3つの方法

アパートの入居者管理を不動産会社などに任せる方法は、大きく分けて3つに分かれます。まず、入居者からの集金などを任せる「集金管理」です。この場合は、賃料滞納の督促なども代行してくれますが、家賃保証はなく、空室についてのリスクもオーナーさんです。

次に、「滞納保証」になると、空室の保証はありませんが、不動産会社が審査した入居者については滞納を保証してくれます。

そして、3つ目がサブリースです。これは、空室・滞納の有無にかかわらず、約定の賃料を不動産会社が保証してくれますので、オーナーさんは安心できます。

ただし、不動産会社がリスクを被る率が高いほど、いわゆる管理報酬が高額となっています。

不動産会社は上記業務内容に応じた報酬を得ることになる

不動産会社は上記業務内容に応じた報酬を得ることになる

サブリース会社の管理報酬というのは、入居者が支払う賃料を100%として、借上げる賃料が85~90%の場合、結果的に不動産会社の利益が10~15%という意味です。

しかし、不動産会社は滞納に備えた再保証会社への支払いや入れ替え時の空室期間のリスク、トラブルの訴訟リスクなどを負うので、すべてが不動産会社の利益となるわけではありません。

サブリースのメリット

さて、サブリースには、賃貸経営上の運営が楽になるというばかりではなく、以下のようなメリットもあります。

  1. 空室の心配や、家賃滞納の心配をしなくて済む
  2. クレームやトラブル対応など入居者と関わる必要がなく、手間が掛からない
  3. 入居者確保のための建物の維持・保全に気を遣わなくても良い
  4. 確定申告で収支内訳書内に、住戸毎の入居者名、賃料等を記載する手間が省ける 

サブリースのデメリット(注意点)

サブリースに「一括借り上げ」や「家賃保証」が付いていても他にも注意点はある

サブリースに「一括借り上げ」や「家賃保証」が付いていても他にも注意点はある

サブリースは、空室対策や滞納対策の一助になりますが、以下のような注意点も多くあります。

  1. 家賃減額請求
    サブリース契約では借上家賃(保証する約定賃料)を設定していますが、経済状況の変動等により賃料の増減を請求できるという項目が記載されている場合があります。契約途中でも減額される可能性がありますので、設定家賃が適正であるかどうか確認すべきです。
  2. 契約の中途解約
    「25年の長期保証」や「最長で35年の保証」などを謳っているサブリース会社もありますが、家賃減額請求に応えない場合や、経済情勢の変化で途中解約となる場合も充分にあります。
  3. サブリース会社の破綻
    サブリース会社が破綻した場合、約束した保証が反故になるケースが多くあります。入居者が退去する時、敷金などもオーナーさんへの返還義務が課せられるリスクがあります。サブリース会社の与信については十分な注意が必要です。また、サブリース会社が建設会社やデベロッパーなどの子会社であるケースは、親会社の経営状況も把握しておく必要があるでしょう。サブリース会社が健全経営であっても親会社がそうでない場合には連鎖倒産という可能性もあります。
  4. サブリース契約終了後の管理
    サブリースが終了、もしくは解約された場合、入居者情報の伝達や賃貸契約の引継ぎがスムーズに行かないケースもあります。また、建物の維持管理の履歴や建物のメンテナンスもいい加減な場合、修繕等に莫大なコストが掛かる場合があります。

サブリース契約のチェックポイント

  1. 免責期間
    入居者がすぐに決まらないことを考慮して、リース料金支払いを猶予する「免責期間」が妥当か。入居可能日と竣工引渡日との差異に注意
  2. 解約条項
    契約途中に解約する条件がどのように契約書に記載されているか。サブリース会社には都合よく、家主さんには厳しい場合などは注意
  3. 条件変更
    期間中にサブリース会社からの賃料の減額請求っがあった場合の対応
  4. 修繕・リフォーム
    建物の修繕金額の決定システム、原状回復の取扱がどうなっているか
  5. 建物管理
    日常清掃、定期清掃・保守やメンテナンスなどの管理方針。サブリース契約と建物の保守管理が一体化されている場合も多いので、見逃さない
  6. 敷金の取扱
    サブリース会社の倒産リスクで最も心配される項目。最近では、入居者からの敷金を使い込んでいるサブリース会社も多数あるので、敷金預かりの契約スタイルを考えてみる

サブリースを上手に活用する方法

サブリース契約する上でリスク回避できるような契約内容で交渉してみる価値はある

サブリース契約する上でリスク回避できるような契約内容で交渉してみる価値はある

さて、空室や滞納などのリスクが回避できるオーナーさんにはメリットのあるサブリースですが、注意すべき点も多々あることがお分かりいただけたと思います。

そこで、オーナーさんにはサブリース会社との交渉で、少しでもリスクを回避した有利な契約を結ばれることをお勧めします。以下のポイントを参考にして、上手にお願いしてみてください。

• 免責期間の短縮はできないか

• 敷金相当額をサブリース会社から預かれないか

• 中途解約が不利にならないような工夫はできないか

• 修繕や建物メンテナンスなどオーナーさんの裁量の余地を入れて貰えるか

• 定期借家契約でサブリース契約を結べないか

• 賃料の減額請求を排除した契約が可能か





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