土地の活用法にはどんな選択肢があるの?

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土地活用の目的は何ですか?

土地活用と生活設計

土地活用と生活設計

資産を活かすためには土地活用が大事なのですが、不動産は単に保有しているというだけでは、保有コストと相続コスト、さらには維持経費など経済的な負担がかかるだけです。なぜ土地活用を考えているのかを、よく整理して明確にしておくと良いでしょう。

一般的に土地活用の目的としては、次の5つが挙げられるでしょう。

  1. 各種税金面(固定資産税・所得税・相続税)での優遇措置を受けたい
  2. 生活設計のために安定収益を上げたい
  3. 賃貸経営という新しいライフステージにチャレンジしてみたい
  4. せっかくの先代からの土地を次代に受け継がせたい
  5. 人に生活の場を与え、経済も活性化するような社会的な貢献に関心がある

(1)「税制面での優遇措置」については、具体的には節税効果を意味します。更地や遊休地に居住系の賃貸建物を建てることにより固定資産税などが軽減され、毎年の保有コストの圧縮(節税)が可能になります。

更地の状態では、評価額の軽減措置を受けられないため、税金も高いままとなります。また土地活用は相続対策としても有効です。日本の相続税の最高税率は55%と高率で、三代で資産がなくなるとまで言われています。

その代わり、土地活用の借入れに対しては債務控除ができ、建物を賃貸にすると貸家建付け地の評価減になり、その結果、資産の評価を下げて節税できるなど、相続対策としての土地活用は見逃すことができません(相続税の速算表参照)。

■相続税の速算表【平成27年1月1日以後の場合】

法定相続分に応ずる取得金額税率控除額

1,000万円以下10%―

3,000万円以下15%50万円

5,000万円以下20%200万円

1億円以下30%700万円

2億円以下40%1,700万円

3億円以下45%2,700万円

6億円以下50%4,200万円

6億円超55%7,200万円

相続税額の算出方法は、各人が相続などで実際に取得した財産に直接税率を乗じるというものではありません。

正味の遺産額から基礎控除額を差し引いた残りの額を民法に定める相続分によりあん分した額に税率を乗じます。この場合、民法に定める相続分は基礎控除額を計算するときに用いる法定相続人の数に応じた相続分(法定相続分)により計算します。

実際の計算に当たっては、法定相続分によりあん分した法定相続分に応ずる取得金額を計算し、算出された金額が相続税の総額の基となる税額となります。

政府も地方自治体も、土地所有者には土地を上手に活用して貰いたいのです。そのために経済活性化策の呼び水として、さまざまな優遇税制を用意しているのです。

土地を活用して収益を上げる

(2)「安定収益を上げる」とは、文字通り、土地を活用し安定的な収入を得ることです。一般的に土地活用といった場合には、アパートやマンションなど賃貸物件建設による収益確保がスタンダードです。具体的な活用方法については後述します。

国民は、公的年金に対する大きな不安(=老後の生活)を持っています。そこで、「私的年金、保険代わり」として土地活用が見直されています。安定的、長期的な収入の原資を得ることにより、老後も不自由しない生活ができるようになります。賃貸経営の成功は、豊かで安定した老後にもつながるのです。

今の年金制度が20年、30年後も安定して継続していくかどうか、多くの方が不安になっています。長寿社会の中で、老後の生活に困らないだけの年金が貰えるかどうかはわかりません。自助努力として、今のうちに安定収益物件を持つようにしておけば、老後も安心でしょう。

健全な収益不動産を保有していることによって、万一、あなたの身に何かあっても、残された愛する家族を路頭に迷わせることがなくなります。

通常、アパート・マンションの建設や取得の際には、ほとんどの方はローンを利用されます。アパートローン借入れの際には、団体信用生命保険への加入を条件とされるケースが多いのですが、これは、死亡時や高度障害になった場合に本人に代わり生命保険会社がローン残高を支払う仕組みです。

(3)「賃貸経営という新しいライフステージにチャレンジしてみたい」という目的から賃貸経営にチャレンジする場合もあるでしょう。そうして始めた賃貸経営には、さまざまな人との出会いが待っています。建築士や管理会社、建設会社や税理士などとの出会いによって、人生の深みが増し、豊かになる可能性がたくさんあります。

(4)「せっかくの先代からの土地を次代に受け継がせたい」という動機から土地を活かすことにより、先祖代々の土地を守り、次の世代への円満継承が叶えられます。また、(5)「人に生活の場を与え、経済も活性化するような社会的な貢献に関心がある」にも関係してくるのですが、土地活用はさまざまな「社会的貢献」にもつながっています。

あなたの建てるアパートやマンションは多くの人たちの仕事を生み出し、そのアパートやマンションを借りる方には「生活の場」を提供することができます。

さらに、入居者に生活の拠点ができ、人口が増加することは自治体にとって税収アップにつながり、地域や町・商店街にとっても活性化につながります。

地域の名士といわれる方に地主さんや家主さんが多いのには、このような目に見える社会貢献をしているからではないでしょうか。

投資をせず、更地として活用する方法について

駐車場経営

駐車場経営は少額資金でも始められるが、節税対策としては向かない。

(2)「安定収益を上げる」ための土地活用については、いくつかの方法があります。

一つには、建物を建てない更地のままの活用です。駐車場やバイクパーキング、資材置き場などの貸地にすることや、最近では容易に撤去が可能なコンテナハウス(倉庫)を置くなどの活用法が挙げられます。

投資がほとんど必要ないので、ニーズさえあればすぐにでも始められる活用法ですが、更地の状態では固定資産税や相続税の土地の評価額での優遇がまったくないため、節税や相続税対策として考えている方には不向きです。

節税や収益につながる土地活用について

土地の有効活用

居住用の建物を建設する場合、その住宅用地には課税標準の特例があり、固定資産税ならびに都市計画税の軽減があります。

本来の土地活用とは、建物を建築して賃貸収入で収益を上げる方法です。土地活用は大きく分けて、土地を貸して第三者が建物を建てる借地方式と、自らが建物を建てて賃貸する方法の2種類があります。

■土地を貸す場合

土地を借地として貸す場合、借主が建物所有を目的としたものであれば、土地の評価も借地権割合が認められ評価減になります。しかし、借主が中古車販売店(小さなプレハブと自動車展示場のケース)のような場合は、借地権に該当しないケースもありますし、普通借地権と定期借地権の違いなど、注意点がありますのであらかじめ専門家に相談することをお勧めします。

確実に土地が返還されるなど地主にとって権利の強い定期借地権は、建物を建設するリスクは少ない分、税制上のメリットも薄くなる傾向があります。また、居住用の借地でも借地借家法をよく勉強していただき、権利関係が不利にならないような契約スタイルを熟慮する必要があります。

■自ら建てる場合

自らが建物を建てて賃貸する方法で最もポピュラーなのは、アパートやマンション、貸ビルや貸店舗です。特に居住用の建物を建設する場合、その住宅用地には課税標準の特例があり、固定資産税ならびに都市計画税の軽減があります。

住宅1戸あたり200平米以下の住宅用地の場合、小規模住宅用地の特例が適用され、固定資産税については最大6分の1に、都市計画税についても3分の1に軽減されます。居住用途での賃貸経営は、収入計画も立てやすく節税上の効果が見込める健全な事業として、金融機関も融資に積極的な姿勢を示しています。





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