住宅の買換えをめぐる問題

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【ガイドの不動産売買基礎講座 No.39】

住宅を買換えるときに、自分の希望する金額で現在の住宅が売れて、それと “ほぼ同時期” に気に入った住宅を購入できればそれに越したことはありません。

しかし、実際の不動産取引ではなかなかうまくいかないケースのほうが多いようです。買換えのときに生じる特有の問題について、いくつかの注意点を確認しておきましょう。

売り先行のケース

購入する物件が見つかる前に売却を済ませてしまうケースです。取引の流れの中で結果的にこうなる場合もありますが、「売れてからでなければ不安だから」というお客様の意思によってこうなる場合も多いでしょう。

売りを先行させても、気に入った購入物件がすぐに見つかり、それぞれの決済日を同日、あるいはその前後に合わせられればあまり問題はありません。この場合に売却と購入の契約日がだいぶずれていても、“決済日” を合わせられれば良いのです。

しかし、購入物件が見つからなければ一時的に他の賃貸物件に入居せざるを得なくなるなど、予定外の出費を強いられることがあります。また、購入を焦るあまりに中途半端な気持ちのままで購入物件を決めてしまう結果にも繋がりかねません。

決済日のずれが比較的短いときには、購入物件の相手先によって「先行入居」などの方法で調整できる場合もありますが、いろいろと法的な問題も絡んできますから注意が必要です。

買い先行のケース

先に購入物件の契約を済ませ、後から現住居の売却をするケースです。気に入った購入物件があればすぐにでも手付金を支払って契約をしたいところですが、このケースが最も危険性が高いともいえるでしょう。

中古物件の市場が活発な時期であれば、すぐに売却契約のほうもうまくまとまる可能性が高いものの、低調な時期は確実に売却できる保証がありません。

購入物件の残代金を支払うタイミングまでに売却できていなければ、購入物件と従前の物件の両方でローンを支払う羽目に陥ることも考えられます。

また、急いで売却しなければならない状況に陥り、不本意な金額での売却に応じざるを得ない結果にもなりかねません。

買換え特約が使えるとはかぎらない

買換え特約とは、購入物件の契約をする際に「手持ちの物件が平成○年○月○日までに○○万円以上で売却できなかったとき、または売却代金の受領ができなかったとき、この契約を白紙解除する」といった内容の特約をすることです。

これにより無理な売却に応じることもなく、売れなければ買いの契約もなしにすることができます。市販の実用書などでは「買換えのときには必ずこの特約を付けるように」と解説しているものもありました。しかし、実際のところはどうでしょうか?

購入物件の売主が不動産業者の場合、期日と金額の条件が妥当であればこの特約に応じてもらえることが多いでしょう。

ところが、個人が売主の中古物件を購入する場合には、その売主にとって特約期間中は非常に不安定な状況に置かれることになりますので、簡単に応じてもらえるものではありません。

買換え特約が使えるかどうかは、あくまでも契約の相手次第、あるいは条件次第といったところでしょう。

下取り特約はどうか?

売却にあたって資金的な問題がない場合には、不動産業者による「下取り特約」を付けておくことも有効です。

「○月○日までに売却できない場合には、いくらで下取り(買取り)ます」という契約を別途、不動産業者との間で交わしておくのですが、通常は査定価格より1~2割、場合によっては3割ほど下げた価格での下取りとなってしまいます。

ご自身の資金計画をしっかりと確認し、下取りとなっても資金的な無理が生じないか十分に検討しておくことが欠かせません。

悪質な事例では、下取りが成立するように「わざと売らない」ということもありますから、特約を交わす相手について一定の注意も必要です。

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